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华发股份偿债压力巨大 25亿北京拿地勇气何来

2018-11-29 来源:中国经济网  浏览:    关键词:华发股份,房企

11月26日,北京市规划和自然资源委员会(简称:北京规土委)数据显示,当日共有12宗经营性用地成交,土地总面积约69公顷,总成交价款约316.46亿元,创下北京土地出让单日成交记录!值得注意的是,与万科、保利等以往活跃在北京土地市场的龙头房企并未在此次土拍中竞价的“低调”表现相比,此次华发股份表现的确相当激进。

25亿大手笔拿地 彰显进入北京市场的决心此次土拍,华发股份旗下的北京华发创盛置业有限公司就以25.33亿元,击败金茂、中铁建、中铁诺德等获得房山拱辰街道限竞房地块,溢价率2%。

成交楼面地价约16078元/平方米,其销售限价为42561元/平方米。

同时,华发股份在26日出让的多达5宗土地中,都报名“参赛”,显示出公司进入北京市场的决心。

据克而瑞数据显示,今年前十个月,华发股份共计拿地金额79亿元,加上此次的25.33亿项目,2018年华发股份拿地金额刚超百亿,而公司2017年全年拿地金额为245.6亿元,整体拿地力度是在收缩的。

但此次土拍,成交金额大于25亿元的项目,除了小米联合北京润置商业运营管理有限公司外,都是由多家公司联合拿地,或者像中铁、中建这样的大型房企单独拿地。

华发股份作为珠海地方龙头房企,且作为单个竞拍人,从诸多强手中吞下这块超过25亿元的土地项目,确实彰显出其对北京土地市场的积极态度。

在当前多数房企在减缓拿地力度的同时并逐渐将土储布局下沉到二三线核心城市的大环境下,华发股份作为地方房企,逆势而上大举进军一线城市,动作显得尤为突出。

此次成交楼面均价为16078元/平方米,而此前公司的报年报数据显示,上半年公司拿地均价为4200元/平方米左右。

同时上半年销售价格与拿地价格之比5.83,而此次项目的售价与地价比值 仅为2.65,大幅降低,利润空间也随之大幅降低。

财务压力巨大 净负债率高企与此同时,华发股份的财务状况也并不宽松,甚至可以说非常紧张。

据公司半年报数据及新浪财经的整理,华发股份上半年平均融资成本较2017年有所上升,为5.78%,略低于主流上市房企平均融资成本均值6.07%。

2017年数据显示,华发股份平均融资成本为5.75%。

上半年净负债率为301.14%,较2017年继续升高,显著高于主流房企均值125%。

同时半年报数据显示,华发股份货币资金 受限制使用资金共有153.73亿元,短期债务为369.67亿元,但长期债务高达505.36亿元。

短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,华发股份短期偿债压力指数为2.4 ,远远高于0.85的主流房企均值水平。

如下图所示。

在如此紧张的财务压力之下,华发股份依然选择进军利润空间更低、调控政策更严的一线城市,信心何来?按照目前的财务状况,华发股份的销售不能掉链子,才能保证短期债务的偿还,或者继续加大长期债务额度,以缓解短期债务压力。

至于后续继续大手笔拿地,在如今整体销售市场趋冷的大背景下,财务风险只会越来越大。

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